Défiscaliser grâce à l’immobilier :
comment optimiser vos investissements ?
- Loi Pinel : un dispositif idéal pour l’investissement locatif
- En remplacement de la loi Duflot, dont l’impact a été relativement faible auprès des investisseurs, la loi Pinel a été mise en place par le gouvernement de Manuel Valls à compter du 1er septembre 2014. Cette loi est destinée à réaliser un achat immobilier à des fins d’investissement locatif. Elle se veut plus attractive que la précédente, grâce notamment à un élargissement des conditions d’accès au bénéfice fiscal et des ayants-droit.
- Une durée d’engagement locatif à la carte : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans
- Pour la première fois au regard des précédents dispositifs, la durée minimale d’engagement locatif est seulement de 6 ans. Ceux qui souhaitent augmenter le taux de réduction d’impôt peuvent choisir une durée plus longue, allant de 9 à 12 ans. La réduction d’impôt est alors de 12% du prix de l’acquisition d’un logement neuf, avec un plafond d’achat limité à 300 000 €, étalé sur une période de 6 ans, de 18% sur 9 ans, et de 21% sur 12 ans.
- Les ascendants et les descendants pourront désormais profiter du dispositif
- Autre évolution, l’investisseur pourra louer son bien à ses enfants, petits-enfants ou parents, et continuer de bénéficier de l’avantage fiscal, à la condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
- Le financement en loi Pinel 21%
- Qui finance quoi avec la loi Pinel ?
- 41% est financé par les loyers des locataires
- 21% est financé par la réduction d’impôt accordée par l’état
- 38% est financé par votre épargne
- Les conditions d’application
- La loi Pinel s’applique aux logements neufs acquis en France à compter du 1er septembre 2014. Il peut s’agir de logements neufs achevés ou de logements en VEFA, en état futur d’achèvement, c’est-à-dire acheter sur plan. L’investisseur peut acheter mais aussi faire construire lui-même ce logement neuf.
- Plafond du montant investi
- Maison ou appartement neufs, le montant total des dépenses retenu pour bénéficier de la défiscalisation Pinel ne doit pas excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition : tant au titre de l’acquisition d’un ou deux logements neufs, qu’en cas de souscription de titres au sein du SCPI par exemple.
Ce dispositif limite l’achat de deux biens immobiliers par an et par contribuable (logement neuf ou maison neuve).
Le périmètre d’application de la loi Pinel est situé en France Métropolitaine. - Conditions de location
- Le logement doit être loué nu au titre de la résidence principale.
L’engagement locatif est également soumis au respect des conditions de ressources de vos locataires et à des plafonds de loyers définis selon la zone à laquelle appartient la localité de votre bien immobilier. Ces plafonds de ressources et de loyers font l’objet de mises à jour annuelles publiées par décret.
Pour les baux conclus en 2017, les ressources des locataires en Loi Pinel ne doivent pas dépasser :
Pour les baux conclus en 2017, les plafonds de loyer par zone sont les suivants :Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 360 € 27 234 € Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 € Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 788 € 70 000 € Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 954 € + 11 859 € + 8 677 € + 7 808 €
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
(sur agrément)16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 € - Calcul du loyer :
- Pour rappel, le dispositif d’incitation fiscale Pinel ajoute une seconde modulation du plafond de loyer en fonction de la surface du logement loué. Plus la taille du logement sera réduite, plus le plafond de loyer sera élevé.
Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer selon la zone par la surface du logement et le coefficient suivant (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
L’investissement en Loi Pinel est inclus dans le plafond des niches fiscales et celui-ci ne peut dépasser 10 000 € de réduction d’impôt global.
La réduction d’impôt Loi Pinel n’est pas cumulable avec d’autres réductions comme la Loi Duflot, Loi Malraux, monuments historiques, Loi censi-bouvard, Loi Girardin…