Défiscaliser grâce à l’immobilier :
comment optimiser vos investissements ?
- Les différentes aides pour financer la résidence principale
- L'aspect essentiel de l'accession à la propriété, c'est bien sûr le financement du bien. Si vous disposez d'un apport conséquent et de revenus confortables, votre objectif principal doit être de négocier au mieux ces atouts auprès des banques. Si, au contraire, vous n'avez pas d'apport et des bas revenus, surtout, ne vous découragez pas. De nombreuses solutions existent pour vous permettre de devenir propriétaire de votre logement.
- Le prêt à taux zéro 2017
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Le PTZ est un prêt à 0% mis en place par les pouvoirs publics français pour vous aider à devenir propriétaire de votre résidence principale. Le Prêt à Taux Zéro permet de financer une partie de votre résidence principale. Il doit être complété par d’autres prêts immobiliers et éventuellement par de l’apport personnel. Le PTZ s’adresse essentiellement à ceux qui achètent pour la première fois et à ceux qui non pas été propriétaire de leur résidence principale depuis 2 ans.
Le PTZ 2017 peut financer des logements neufs mais aussi des logements anciens (sous certaines conditions). Le montant du PTZ est défini en fonction de divers critères, tels que le type de bien immobilier que vous allez acquérir, de la composition de votre foyer, de vos revenus et de la localisation de votre logement.
Règles d’éligibilité du prêt à Taux Zéro en 2017
Pour bénéficier d'un PTZ, vous devez impérativement :
- Être une personne physique.
- Être primo-accédant, c'est à dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.
- Acheter votre future résidence principale, dans le neuf ou dans l'ancien, et sous certaines conditions. Vous devez acheter votre résidence principale ou un logement qui le deviendra au plus tard douze mois après la fin des travaux, ou encore l’achat du logement à votre retraite si ce délai n’excède pas 6 ans
- Aménager en logement des locaux non destinés initialement à l'habitation : bureau, atelier...
- Acheter un logement ancien qui nécessite ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation lourde le rendant neuf au sens de la réglementation fiscale.
- Répondre à un plafond de ressources. Vous devez respecter un plafond de ressources et des conditions d'éligibilité. Le PTZ peut financer jusqu’à la moitié de votre achat immobilier. Il peut être complété par d’autres prêts réglementés : Prêt à l’Accession Sociale…
Pour calculer le montant du PTZ vous devez :
- Comparer les revenus de l'année N-2 de l'ensemble des personnes devant occuper le logement et le coût de votre opération divisé par 9.
- Le plus grand de ces 2 éléments ne doit pas dépasser le plafonds de ressources ci-dessous, déterminé en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et de la zone géographique de l'opération.
Les nouvelles zones ptz
Le nouveau zonage du prêt a taux zéro + prévoit une répartition plus fine de l'ancienne zone B afin de mieux coller à la réalité du marché. Celle-ci est scindée en deux (zone B1 et zone B2).
- Zone A : Paris, Côte d'Azur, Genevois français.
- Zone B1 : Ile de France (hors Paris), quelques zones frontalières ou littorales, agglomérations supérieures à 250 000 habitants.
- Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants.
- Zone C : le reste du territoire.
Plafonds de ressources en fonction de la taille de votre ménage :
PLAFONDS DE RESSOURCES 2017 Taille du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 personne 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 € 2 personnes 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 € 3 personnes 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 € 4 personnes 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 € 5 personnes 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 € 6 personnes 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 € 7 personnes 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 € 8 personnes et + 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €
Montant maximum 2017
Le montant du Prêt à Taux Zéro est déterminé en fonction de :
- La composition du ménage.
- La localisation du logement selon la zone géographique de l'opération (A, B1, B2 et C).
- La nature de l'opération : neuf ou ancien issu du parc HLM et ancien avec travaux, sous conditions.
- Au montant global du ou des autres crédits immobiliers (4) finançant votre projet.
- À un pourcentage du coût de l'opération (5) déterminé selon la nature et la localisation de votre acquisition.
OPÉRATION DANS LE NEUF OU PLSA (3) Taille du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 personne 60 000 € 54 000 € 44 000 € 40 000 € 2 personnes 84 000 € 75 600 € 61 600 € 56 000 € 3 personnes 102 000 € 92 000 € 74 800 € 68 000 € 4 personnes 120 000 € 108 000 € 88 000 € 80 000 € 5 personnes et + 138 000 € 124 400 € 101 200 € 92 000 € Plafonnement (6) 40% 40% 40% 40% OPÉRATION DANS L'ANCIEN (HLM) Taille du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 personne 15 000 € 13 500 € 11 000 € 10 000 € 2 personnes 21 000 € 18 900 € 14 400 € 14 000 € 3 personnes 25 500 € 23 000 € 18 700 € 17 000 € 4 personnes 30 000 € 27 000 € 22 000 € 20 000 € 5 personnes et + 34 500 € 31 100 € 25 300 € 23 000 € Plafonnement (6) 10% 10% 10% 10%
Achat d'un logement ancien avec travaux
Vous devez réaliser au minimum 25 % de travaux d'amélioration par rapport au coût total d'opération réglementaire.
OPÉRATION DANS L'ANCIEN SOUS CONDITION DE TRAVAUX Taille du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 personne 60 000 € 54 000 € 44 000 € 40 000 € 2 personnes 84 000 € 75 600 € 61 600 € 56 000 € 3 personnes 102 000 € 92 000 € 74 800 € 68 000 € 4 personnes 120 000 € 108 000 € 88 000 € 80 000 € 5 personnes et + 138 000 € 124 400 € 101 200 € 92 000 € Plafonnement (6) 40% 40% 40% 40%
(3) D'une durée au moins égale à deux ans (hors crédit relais).
(4) D'une durée au moins égale à deux ans (hors crédit relais). Le pourcentage ne peut pas être supérieur à 26 %, ni inférieur à 10 %.
(5) Dans la limite d'une durée minimale.
(6) Plafonnement par rapport au coût de l'opération.
Durée et remboursement de votre prêt à Taux Zéro
Les conditions remboursement de votre PTZ dépendent de :
- Des revenus du ménage ou du coût de l'opération.
- De la composition du ménage. Il s'agit de l'ensemble des personnes devant occuper le logement.
- De la localisation du logement.
- De la nature de l'opération.
Le croisement de ces critères vous indique une « tranche de remboursement » qui déterminera la durée et les modalités de remboursement de votre prêt.
Pour déterminer les conditions de remboursement du Prêt à Taux Zéro, il faut comparer deux éléments :
- Le Revenu Fiscal de Référence de l'année N-2 de l'ensemble des personnes devant occuper le logement.
- Le coût d'opération divisé par 9.
- Le plus grand de ces deux éléments est divisé par un coefficient familial.
Le résultat détermine les modalités de remboursement (par tranche).TAILLE DU MÉNAGE COEFFICENT FAMILIAL 1 personne 1,0 2 personnes 1,4 3 personnes 1,7 4 personnes 2,0 5 personnes 2,3 6 personnes 2,6 7 personnes 2,9 8 personnes et + 3,2
Relevez votre numéro de tranche de remboursement figurant dans le tableau ci-dessous en fonction du type d'opération et reportez-vous au tableau "Durée et remboursement du Prêt à taux zéro".
OPÉRATION DANS LE NEUF OU ANCIEN HLM
OU ANCIEN SOUS CONDITIONS DE TRAVAUXNUMÉRO DE TRANCHE
DE REMBOURSEMENTZone A Zone B1 Zone B2 Zone C ≤ 22 000 € ≤ 19 000 € ≤ 16 500 € ≤ 14 000 € 1 ≤ 25 000 € ≤ 21 500 € ≤ 18 000 € ≤ 15 000 € 2 ≤ 37 000 € ≤ 30 000 € ≤ 27 000 € ≤ 24 000 € 3 ≤ 37 000 € ≤ 30 000 € ≤ 27 000 € ≤ 24 000 € Inéligible
Durée et remboursement du PTZ
NUMÉRO DE
TRANCHE DE
REMBOURSEMENTDURÉE DU PRÊT À
TAUX ZÉROMENSUALITÉS
(HORS ASSURANCE)
POUR 10 000 €TEG ANNUEL
(ASSURANCE(8) COMPRISE)COÛT TOTAL
(ASSURANCE(9)COMPRISE)
POUR 10 000 €1 Durée totale : 25 ans
- 15 ans de différé total
- 10 ans de remboursement0 €
75,76 €0,48 % 960 € 2 Durée totale : 22 ans
- 10 ans de différé total
- 12 ans de remboursement0 €
69,44 €0,52 % 844,80 € 3 Durée totale : 20 ans
- 5 ans de différé total
- 15 ans de remboursement0 €
55,56 €0,60 % 768 €
(8) D'une durée au moins égale à deux ans (hors crédit relais). Le pourcentage ne peut pas être supérieur à 26 %, ni inférieur à 10 %.
(9) Dans la limite d'une durée minimale. - Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)
- Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un prêt réglementé aux conditions privilégiées pour acheter un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, construire une maison individuelle avec ou sans achat d’un terrain.
Deux familles sur trois peuvent bénéficier du PAS, pourquoi pas vous ?
- Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) permet de financer jusqu’à 100 % de votre projet (hors frais de notaire et de garantie).
- Il est compatible avec d’autres prêts : Prêt à taux zéro (PTZ), Prêt Épargne Logement (PEL), Prêt Action Logement ou tout prêt à taux fixe dont le taux est strictement limité par la réglementation(1).
- Le PAS ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) sur toute la durée de votre prêt. Si vous en bénéficiez, cette aide viendra réduire votre remboursement.
- Il bénéficie de dispositions fiscales et réglementaires vous permettant de profiter de frais réduits(2).
(2) Frais de dossiers limités, frais d’actes et de garanties réduits (sous réserve de modifications fiscales et réglementaires).
Le PAS, un financement sur mesure : comment en bénéficier ?
Conditions financières applicables depuis le 1er Janvier 2016
Pour bénéficier d’un Prêt à l’Accession Sociale (PAS), les revenus de l’ensemble des personnes devant occuper le logement ne doivent pas excéder un montant plafond (tableau ci-dessous), défini en fonction de votre situation familiale, de la localisation de votre opération et de son coût.
Le revenu pris en considération est le «revenu fiscal de référence» qui figure sur l’avis d’imposition de l’année N-2. L’année N étant l’année d’émission de l’offre de prêt.
Pour vérifier votre éligibilité au PAS, il faut prendre en compte :
- Le « revenu fiscal de référence » qui figure sur votre avis d’imposition de l’année N-2 pour toutes les personnes composant le ménage ou le coût total de l’opération divisé par 9
- Le montant le plus élevé sera retenu et devra être comparé au montant plafond correspondant à votre situation.
(10) En métropoleOPÉRATION DANS L'ANCIEN SOUS CONDITION DE TRAVAUX Taille du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 personne 37 000€ 30 000€ 27 000€ 24 000€ 2 personnes 51 800€ 42 000€ 37 800€ 33 600€ 3 personnes 62 900€ 51 000€ 45 900€ 40 800€ 4 personnes 74 000€ 60 000€ 54 000€ 48 000€ 5 personnes 85 100€ 69 000€ 62 100€ 55 200€ 6 personnes 96 200€ 78 000€ 70 200€ 62 400€ 7 personnes 107 300€ 87 000€ 78 300€ 69 600€ 8 personnes et + 118 400€ 96 000€ 86 400€ 76 800€ - Prêt Conventionné (PC) Conserver certains avantages du P.A.S en particulier pour un achat dans le neuf, une construction ou une rénovation.
- aucunes conditions de ressources
- il peut financer un logement dans le but de le louer
- Le Prêt Conventionné (PC) vous permet de financer jusqu’à 100% de votre projet (hors frais de notaire).
- Le P.C est octroyé avec ou sans apport personnel
- Il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) sur toute la durée du prêt. Dans le cas d’un investissement locatif, le propriétaire bailleur perçoit cette aide pour le compte de son locataire
- Vous pourrez moduler gratuitement vos mensualités
- Vous pouvez bénéficier de la garantie Crédit Logement
- Les frais de dossier sont limités et les frais de garantie sont réduits (sous réserve de modifications fiscales et réglementaires)
- La durée du prêt est de 6 à 30 ans
- Le P.C est compatible avec d’autres prêts pour bénéficier du meilleur financement (le PTZ, le prêt Action Logement, un prêt relais ou tout prêt à taux fixe dont le taux est strictement limité par la réglementation)(11).
- Le 1 % Logement ou Prêt Action Logement
- Né en 1953 pour faire face au besoin de logement le 1 % logement appelé aujourd'hui Prêt Action Logement est accordé à tous salariés ou retraités de moins de 5 ans des entreprises employant au moins 20 salariés.
Qu’est-ce qu’un prêt conventionné ?
Il s’agit d’un prêt réglementé, accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat. Il dispose de certains des avantages du Prêt à l’Accession Sociale (PAS) avec quelques spécificités propres :
Toutes les formules du Prêt Conventionné, notamment celles à taux révisable, sont encadrées par la réglementation des prêts conventionnés.
(11) Prêts à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui d’un prêt obtenu au titre d’un compte épargne logement à partir d’intérêts acquis au taux de rémunération des dépôts en vigueur à la date de l’émission de l’offre de ces prêts (article R.331-72/5 du Code de la Construction et de l’Habitat).