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Défiscalisation : investissement locatif

 Loi Pinel : un nouveau dispositif de défiscalisation

 

En remplacement de la loi Duflot, dont l’impact a été relativement faible auprès des investisseurs, la loi Pinel a été mise en place par le gouvernement de Manuel Valls à compter du 1er septembre 2014. Cette loi est destinée à réaliser un achat immobilier à des fins d’investissement locatif. Elle se veut plus attractive que la précédente, grâce notamment à un élargissement des conditions d’accès au bénéfice fiscal et des  ayants-droits.

Une durée d’engagement locatif à la carte : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans 

Pour la première fois au regard des précédents dispositifs, la durée minimale d’engagement locatif est seulement de 6 ans.  Ceux qui souhaitent augmenter le taux de réduction d’impôts peuvent choisir une durée plus longue, allant de 9 à 12 ans. La réduction d’impôts est alors de 12% du prix de l’acquisition d’un logement neuf, avec un plafond d’achat limité à 300 000 €, étalé sur une période de 6 ans, de 18 % sur 9 ans, et de 21% sur 12 ans.

Les ascendants et les descendants pouront désormais profiter du dispositif

Autre évolution, l’investisseur pourra louer son bien à ses enfants, petits-enfants ou parents, et continuer de bénéficier de l’avantage fiscal. Ceux qui recherchent par exemple un investissement dans une ville étudiante pour en faire bénéficier leurs enfants durant leurs études supérieures, seront donc particulièrement intéressés par cette évolution.

En contrepartie, l’investisseur devra s’engager à louer le logement neuf sur une période équivalente, avec des loyers inférieurs à ceux du marché et à des locataires sous conditions de ressources.

 

Le financement en loi Pinel 21%

 

Qui finance quoi avec la loi Pinel

  • 41% est financé par les loyers des locataires
  • 21% est financé par la réduction d’impôts accordée par l’état
  • 38% est financé par votre épargne

Les conditions d’application

La loi Pinel s’applique aux logements neufs acquis en France à compter du 1er septembre 2014. Il peut s’agir de logements neufs achevés ou de logements en VEFA, en état futur d’achèvement, c’est-à-dire acheter sur plan. L’investisseur peut acheter mais aussi faire construire lui-même ce logement neuf.

Plafond du montant investi

Appartement ou maison neuve, le montant total des dépenses retenu pour bénéficier de la défiscalisation Pinel ne doit pas excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition : tant au titre de l’acquisition d’un ou deux logements neufs, qu’en cas de souscriptions de titres au sein du SCPI par exemple.

Ce dispositif limite l’achat de deux biens immobiliers par an et par contribuable (logement neuf ou maison neuve).

Le périmètre d’application de la loi Pinel est situé en France Métropolitaine.

Conditions de location

  • Le logement doit être loué nu au titre de la résidence principale.

  • L’engagement locatif est également soumis au respect des conditions de ressources de vos locataires et à des plafonds de loyers définis selon la zone à laquelle appartient la localité de votre bien immobilier. Ces plafonds de ressources et de loyers font l’objet de mises à jour annuelles publiées par décret. 

  • Pour les baux conclus en 2014, les ressources des locataires en Loi Pinel ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 831 €

36 831 €

30 019 €

27 017 €

Couple

55 045 €

55 045 €

40 089 €

36 079 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 389 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12 851 €

+ 11 764 €

+ 8 608 €

+ 7 746 €

  • Pour les baux conclus en 2014, les plafonds de loyer par zone sont les suivants :

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

16,72 €

12,42 €

10 €

8,69 €

Calcul du loyer :

Pour rappel, le dispositif d’incitation fiscale Pinel ajoute une seconde modulation du plafond de loyers en fonction de la surface du logement loué. Plus la taille du logement sera réduite, plus le plafond de loyer sera élevé.

Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer selon la zone par la surface du logement et le coefficient suivant (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. 

  • L’investissement en Loi Pinel est inclus dans le plafond des niches fiscales et celui-ci ne peut dépasser 10 000 € de réduction d’impôt global.

  • La réduction d’impôt Loi Pinel n’est pas cumulable avec d’autres réductions comme la Loi Duflot, Loi Malraux, monuments historiques, Loi censi-bouvard, Loi Girardin…